La réglementation de l'activité d'agent immobilier :

En France, la moitié environ des transactions immobilières sont réalisées par l'intervention des agents immobiliers.

Les textes de lois exigent de l'agent immobilier qu'il :

Soit titulaire d'une carte professionnelle* délivrée par l'administration.

Dispose d'une garantie financière.

Soit investi d'un mandat écrit de son client.

Contracte une assurance qui le garantisse contre les conséquences financières de sa responsabilité civile professionnelle.

La carte professionnelle est délivrée par le préfet du département aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leurs concours, même titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives a :

L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis,

La gestion immobilière,

Etc..

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Le mandat :

L'une des dispositions essentielles de la loi HOGUET est l'obligation pour l'agent immobilier de recevoir de son client un mandat écrit pour négocier ou s'engager à l'occasion de l'opération qui lui est confiée, que ce soit pour vendre ou pour louer un logement (art. 72 du décret du 20 juillet 1972).

Doit préciser son objet et autoriser l'agent immobilier à recevoir des biens, sommes ou valeurs à l'occasion de la vente ou de la gestion dont il est chargé (arrêt de la Cour de Cassation, 20 décembre 2000) ;

Indiquer précisément la rémunération ou la commission de l'agent immobilier ;

Indiquer si la rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération (acquéreur ou vendeur) ou si elle est partagée ; dans ce dernier cas, il doit indiquer les modalités de partage. Attention : Les Agences du Loir font régler leur frais d'agence auprès de l'acquéreur.

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La promesse de vente :

C'est la première opération dans le processus de vente. Elle a pour objet d'établir entre le vendeur et l'acheteur un lien écrit qui soit juridiquement :

Assez solide pour que l'une des parties ne puisse se dégager sans raison valable.

Assez souple pour que chacun retrouve sa liberté si l'une des conditions suspensives prévues au contrat ne se réalisait pas.

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Le compromis de vente :

Soit un acte authentique signé chez le notaire.

Soit tout simplement un acte sous-seing privé (dans ce cas, vendeur et acquéreur disposent chacun d'un exemplaire de l'acte).

Par lequel :

Le vendeur s'engage à vendre,

L'acheteur s'engage à acheter,

Un bien déterminé a un prix déterminé.

C'est un contrat ferme qui entraîne des obligations de la part des deux intervenants à l'acte. Notamment, le vendeur ne peut pas modifier les termes de l'accord, ni vendre à un autre acquéreur plus offrant. Mais ce contrat peut comporter des clauses suspensives.

Son enregistrement n'est pas obligatoire.

Les clauses qui seront inscrites dans l'acte de vente futur doivent figurer dans le compromis. Parmi les principales d'entre elles, il faut citer :

L'état civil complet du vendeur et de l'acheteur,

L'identification très précise du bien vendu et de ses annexes éventuelles telles que cave, garage, etc.

L'origine de propriété,

Les charges éventuelles supportées par l'immeuble,

Les servitudes publiques ou privées affectant le bien vendu,

Le délai fixé pour la signature du contrat de vente chez le notaire,

Les hypothèques pouvant grever le logement vendu ou l'immeuble,

Les conditions de paiement des frais liés au compromis,

Les conditions de rémunération de l'agent immobilier si la vente est réalisée par son intermédiaire,

Le prix total du bien vendu, ainsi que les modalités de paiement,

L'indication d'un paiement, même partiel, de ce prix à l'aide d'un ou plusieurs prêts, ou au contraire, d'un paiement sans recours à un prêt,

S'il s'agit d'un lot en copropriété, la superficie de la partie privative, information imposée par la loi Carrez du 18 décembre 1996.

La promesse de vente doit aussi comporter les documents rendus obligatoires tels que l'état parasitaire, l'état de risque d'accessibilité au plomb.

Il faut préciser que jusqu'à la signature de l'acte de vente authentique, le vendeur reste propriétaire du logement, et à ce titre responsable des risques et des dégâts susceptibles d'être causés dans ce logement, quelles qu'en soient les causes. La cause d'exclusion de garantie des vices cachés ne s'applique donc pas tant que l'acte authentique n'est pas signé.

Rappelons que l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de sept jours à compter de la signature de l'acte sous seing privé, que celui-ci concerne la vente d'un logement neuf ou d'un logement ancien, et que le contrat intervienne entre deux personnes non professionnelles ou entre un agent immobilier et un acheteur non professionnel.

L'obligation des vendeurs :

1. La garantie de superficie privative d'un lot de copropriété : elle consiste en une obligation de la part du vendeur, d'informer l'acquéreur de la superficie du lot vendu, par une mention expresse dans < toute promesse unilatérale tout contrat constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot >. La mention de superficie doit donc apparaître dès le premier acte signé.

2. Recherche de l'amiante : les propriétaires d'immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent produire au plus tard à la date de signature toute promesse d'achat ou de vente, un constat précisant la présence ou l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante. Ces diagnostics sont réalisés par un contrôleur technique ou un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. L'absence de cet état n'entraîne pas la nullité de la vente, mais aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés relative à la présence d'amiante ne peut être incluse dans le contrat. Toutefois, si l'acquéreur découvre a posteriori la présence d'amiante, il peut donc poursuivre son vendeur en justice.

3. Recherche de termites : les propriétaires d'immeubles bâtis sont soumis à une déclaration en mairie de la présence de termites ainsi que le diagnostic et de travaux. Dans les secteurs délimités, le conseil municipal, le maire peuvent enjoindre aux propriétaires d'immeubles de procéder dans les six mois à la recherche de termites ainsi qu'aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires.

4. Protection contre le saturnisme : Les risques d'exposition au plomb existant encore dans des immeubles anciens, des mesures de protection des occupants et des acquéreurs ont été prises.

5. Information sur la pollution d'un terrain à vendre : un vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre les défauts cachés du bien vendu ou de ses vices rédhibitoires.

6. Diagnostic de l'installation de gaz intérieur : en cas de vente d'un logement comportant une installation intérieure de gaz naturel, le vendeur est tenu d'annexer à l'acte authentique un diagnostic de cette installation établi depuis moins d'un an à la date de la signature de l'acte.

Clause suspensive en cas de paiement à l'aide de prêt :

S'il s'agit d'un paiement à l'aide de prêt, le compromis doit comporter une condition suspensive valable au moins un mois qui précise que

SI LE PRÊT N'EST PAS OBTENU PAR L'ACHETEUR, LE COMPROMIS EST NUL ET NON AVENU.

Dans ce cas, les sommes versées lors de la signature du compromis sont intégralement restituées à l'acheteur sans retenue ou indemnité à quelque titre que ce soit. sauf si :

Le compromis comporte une clause disant que l'acheteur doit faire ses demandes de prêts dans un délai précis à compter de sa signature, et que ce délai n'est pas respecté. Il appartient aux acquéreurs de justifier de l'exécution de cette obligation dans le délai prévu au contrat.

L'acquéreur n'a pas fait les démarches nécessaires pour l'obtention du financement. La production par sa banque d'une lettre de refus de complaisance " pour rendre service " ne suffit pas pour récupérer ces sommes.

L'acheteur, pour se délier de la promesse de vente, conduit la banque à refuser le prêt en produisant de faux renseignements.

Le montant du prêt demandé est supérieur à celui qui figure dans le compromis de vente.

L'acquéreur ne démontre pas qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Par ailleurs, dans le cas où l'acheteur n'envisage pas de recourir à un prêt, le compromis doit comporter, écrite de la main de l'acheteur, une mention précisant qu'il a bien été informé que : s'il sollicite malgré tout un prêt après la signature du compromis,

IL NE POURRA PAS SE PRÉVALOIR DE L'ARTICLE L. 312-16DU CODE DE LA CONSOMMATION PRÉCITÉ.

L'acheteur doit naturellement étudier très attentivement les termes du compromis qui lui est proposé afin d'éviter qu'il ne contienne des clauses illégales ou simplement exagérées.